O evento realizado recentemente pela Vida imobiliária, intitulado de “O momento para implementar um regime REIT em Portugal”, foi mais um dos muitos momentos que nos últimos tempos têm preenchido a agenda mediática da temática ‘REITs’. Depois da atenção dada ao tema no evento Portugal Real Estate Summit, e no último Via Bolsa, organizado pela Euronext Lisbon, Isabel Ucha, board member da Euronext, debruçou-se também sobre qual o caminho já feito pelos REITs noutras jurisdições, e sobre quais as suas vantagens.
Numa espécie de ABC sobre o tema, Isabel Ucha ficou encarregue de explicar aos presentes o que representa este veículo, e quais as suas especificidades. “O REIT é basicamente uma companhia listada que realiza investimentos diretos e indiretos em ativos imobiliários, essencialmente urbanos, que gerem rendimento via arrendamento. Esse rendimento é distribuído aos investidores tendo em conta determinadas regras, e com um regime fiscal muito específico”, começou por explicar, salientando quatro aspetos deste instrumento:
- Ativos
- Grosso dos ativos inseridos nos REITs têm de gerar rendimentos que têm de ser distribuídos numa percentagem elevada (entre 80% e 90%);
- Os ativos têm de ser distribuídos por ativos elegíveis, ou seja, capazes de gerar o rendimento atrás referido;
- Em alguns regimes existem períodos de detenção dos imóveis no balanço (Em Espanha, por exemplo, tratam-se de três anos);
- É definido um nível máximo de alavancagem.
- Requisitos de distribuição
- Elevado nível de distribuição dos rendimentos gerados – entre 80 e 90% - incluindo as mais valias geradas;
- Essa distribuição de rendimentos também inclui investimentos feitos noutros instrumentos da mesma natureza.
- Regime Fiscal
- Vigora o chamado regime da transparência fiscal que também já existe para os OIC, ou seja, a tributação dos rendimentos da sociedade é feita na esfera do investidor, sobre os dividendos distribuídos e sobre os ganhos de capital.
- Regime de cotação
- Em muitas das jurisdições, estas sociedades estão obrigatoriamente cotadas em bolsa, podendo estar cotadas em mercado regulamentado ou em mercados autorregulamentados.
Salientando sempre que estes instrumentos têm várias vantagens, Isabel Ucha enumerou quatro ou cinco desses benefícios. A primeira vantagem evidenciada foi “o fluxo de rendimento estável oferecido pelo veículo em causa”, que pode beneficiar por exemplo os investidores institucionais. Seguiram-se a liquidez e a diversificação proporcionadas pelos REITs. “Estes instrumentos permitem menos correlação com o mercado”, explicou, evidenciando depois a quarta vantagem dos produtos: a transparência. “Os REITS têm as mesmas regras de reporte contabilístico que outros instrumentos cotados em mercado”, sublinhou. Por fim, e mais uma vez, salientou as vantagens associadas ao regime fiscal do qual os REITs beneficiam.
Realidade já imponente
Nos outros três mercados da Euronext – Paris, Amesterdão e Bruxelas – a dimensão reunida pelos REITs já é considerável. Isabel Ucha especificou que “já existem praticamente 60 REITs cotados, que totalizam quase 90 mil milhões de euros de capitalização bolsista”.
A diversificação deste tipo de veículos foi outro dos aspetos referidos, tanto ao nível dos sectores, como da própria capitalização. “Cerca de 1/3 das sociedades deste universo têm menos de 100 milhões de euros de capitalização bolsista, outro terço está entre os 100 e os 500 milhões de euros, e depois o terço restante já conta uma dimensão maior”, ilustrou. (Ver gráfico abaixo)
No que toca aos sectores, o comércio de retalho é o que reúne maior percentagem de ativos (mais de 50%), enquanto que cerca de 40% do investimento se refere a imóveis industriais. Os imóveis residenciais, hotéis, e outros imóveis diversificados perfazem a restante fatia de investimento dos REITs cotados na Euronext.
