O documento elaborado pelo Conselho Nacional de Supervisores Financeiros (CNSF), constituído pela CMVM, Banco de Portugal e Instituto de Seguros de Portugal, propõe uma nova abordagem no que diz respeito à avaliação e valorização de imóveis. Segundo a publicação, o documento vai contribuir para “o aumento da confiança e da credibilidade das avaliações de imóveis e do trabalho desenvolvido pelos peritos avaliadores”.
Dividido em várias partes, o documento evidencia todo o processo para que a avaliação ocorra, no futuro, de uma forma mais equitativa e sem prejudicar nenhuma das partes. No que diz respeito à indústria de fundos de investimento e de pensões, pode ler-se no documento que “no setor dos fundos de pensões e dos fundos de investimento imobiliário está em causa a defesa dos respetivos participantes e, nessa medida, a sobrevalorização ou a subavaliação de um imóvel resulta num prejuízo de alguns dos participantes em favor dos restantes”.
O que vai mudar
São várias as propostas de mudança por parte dos reguladores financeiros em Portugal. Os imóveis são das partes mais importantes para os fundos de pensões, sobretudo no que toca à sua avaliação. Segundo a proposta, os imóveis de valor superior a 2,5 milhões de euros devem ser avaliados por dois peritos avaliadores, devendo ser considerada a mais baixa das duas avaliações”. Já para os fundos de investimento imobiliário “todos os imóveis, independentemente do seu valor, serão valorizados de acordo com um critério objetivo tendo por base exclusiva a avaliação de dois peritos avaliadores. Adicionalmente, caso as avaliações se afastem mais de 20%, será necessária uma terceira avaliação, sendo a valorização determinada em função das três avaliações”.
Ainda assim, é sobretudo na valorização dos imóveis que haverá maiores mudanças para a indústria. Uma das propostas mostra que a “eliminação da discricionariedade atualmente concedida às entidades gestoras na valorização dos imóveis acabados integrantes das carteiras dos fundos de investimento imobiliário, passando a valorização de imóveis nas carteiras dos fundos de investimento imobiliário a ser definida de acordo com um critério objetivo que terá por base exclusiva a avaliação dos peritos independentes”.
Também a periodicidade da avaliação está na mira dos reguladores. Segundo o documento que está em consulta pública, a proposta para o futuro é que haja uma “redução na periodicidade (mínima) de avaliação por perito avaliador, para - os contratos de seguros ligados a fundos de investimento (redução de 3 anos para 1 ano); - os fundos de investimento imobiliário abertos (redução de 2 anos para um prazo entre 6 meses e um ano); - os fundos de investimento imobiliário fechados (redução de 2 anos para 1 ano); e ainda - os setores bancários (para os imóveis recebidos em reembolso de crédito próprio e para os imóveis em balanço valorizados ao justo valor), segurador e para os fundos de pensões fechados (redução de 3 anos para 2 anos).”
Já sobre os relatórios de avaliação, a CNSF propõe abordagem diferentes tanto para os Fundos de Investimento Imobiliário como para os setores bancário, segurador e dos fundos de pensões. Para os Fundos de investimento imobiliário é proposto que haja uma “obrigatoriedade de remessa imediata à CMVM dos relatórios de avaliação, nos seguintes termos: - Pelos peritos avaliadores, dos relatórios de avaliação que contenham reservas, e - Pelas entidades, dos relatórios de avaliação que, relativamente a um mesmo imóvel e momento de avaliação, apresentem valores que divirjam entre si, tendo por referência a mais baixa das avaliações, mais do que 20%.” Já para os setores bancário, segurador e dos fundos de pensões é proposto que exista um “estabelecimento do dever de cada entidade supervisionada elaborar uma lista atualizada em que sejam identificados todos os relatórios de avaliação que contenham reservas ou que, quando existem 2 avaliações, estas distem entre si mais de 20%. A lista deve conter, nomeadamente a identificação do imóvel, do perito avaliador, da data de avaliação, do valor de avaliação, do conteúdo das reservas emitidas, bem como a análise crítica da entidade supervisionada quanto às reservas descritas ou quanto às diferenças de avaliação verificadas”. Essa mesma lista deverá ser “remetida às respetivas autoridades de supervisão com uma periodicidade mínima semestral, com referência a junho e a dezembro de cada ano”.