Embora o real estate britânico tenha dado um grande susto aos investidores este verão, por causa da resposta dos participantes de pelo menos seis fundos ao resultado do Brexit, o certo é que o sector imobiliário europeu no seu conjunto continua a oferecer boas perspetivas para quem procura rendimentos. “Num contexto de baixo crescimento e baixa rentabilidade, o real estate é um beneficiário da temática da procura de rendimentos. Ainda continua a funcionar o fundamental apoio de fortes mercados laborais e ainda da construção", resumem da NN Investment Partners Valentijin van Nieuwenhuijzen (responsável de multiativos), e Patrick Moonen (estratega de multiavos).
Numa postura similar manifestam-se os analistas do Deutsche AM: “A combinação de uma queda da oferta de projetos em construção, política monetária acomodatícia e um desejo agravado de ativos refúgio mais do que compensará o que se espera que seja um modesto aumento da procura de ocupação”. Quanto ao caso particular do Reino Unido, da gestora opinam que este partilha algumas caraterísticas com o resto da Europa (política monetária flexível), bem como outras próprias (debilidade da libra, falta de clareza sobre como se executará a saída da UE), que também podem apoiar o crescimento do seu mercado imobiliário para o resto da década.
Um dos enfoques que diferencia claramente o investimento atual em ativos imobiliários relativamente àquele que era anterior a 2008 é o maior grau de seleção entre distintos subsectores, mais de nicho. No Deutsche AM fornecem detalhes sobre a sua visão em várias subcategorias a nível europeu: “Esperamos que os fundamentais da oferta e da procura continuem equilibrados nos mercados de escritórios e logística. O crescimento continuado do mercado laboral que se desenvolve em escritórios deverá apoiar um crescimento robusto uma vez mais este ano, sendo que no sector logístico se espera que a forte atividade da cadeia de abastecimentos leve a um aumento da procura. Quanto ao espaço comercial (sobretudo centros comerciais), da entidade preveem um grande aumento do número médio de vagas, embora sublinhem que preveem um aumento continuado do gap entre centros grandes e dominantes e centros mais pequenos e secundários.
Segundo os cálculos da gestora, o conjunto da classe de ativos poderá gerar um rendimento médio de 6,3% nos próximos cinco anos, guiado principalmente pelo preço dos alugueres. Por subcategorias, acreditam que a logística será o mais rentável (6,7%), juntamente com os centros comerciais (7,5%), os escritórios (5,9%) e os espaços de venda de retalho situados nas ruas (5,6%).
Da La Française AM referem que a combinação do Brexit com a queda da qualidade do produto na Alemanha (outro dos mercados imobiliários no auge na Europa) são factores que explicam a desaceleração do crescimento nos mercados de real estate comercial na Europa, com uma queda durante o segundo trimestre de 17%, até aos 54.000 milhões de euros, relativamente ao começo do ano. Por outro lado, da gestora constatam que “a diversificação está a aumentar, e os investimentos estão a passar, gradualmente, para novos destinos, como a Escandinávia e a Europa de Leste”.
Os especialistas da entidade francesa constatam que tanto escritórios como o comércio de retalho foram ativos mais procurados durante a primeira parte de 2016, com cerca de 65% dos investimentos, embora “o prémio de rentabilidade médio por espaço de escritórios tenha tido uma ligeira queda adicional”, mantendo-se - embora a um ritmo muito mais lento – uma tendência vista desde o último trimestre de 2015.
O prognóstico da La Française AM para um futuro próximo não é tão otimista como o do Deutsche: “Os níveis (de rentabilidade) em mercados continentais deverão continuar a cair a uma taxa ligeiramente superior aos próximos trimestres, devido à entrada de capital vindo do Reino Unido”.
