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O que se está a passar no sector imobiliário britânico? Reflexões da Fidelity


“Para os investidores com recordações mais antigas, os últimos acontecimentos no sector imobiliário têm ecos preocupantes do credit crunch de 2008, que começou no sector de real estate e rapidamente se propagou por toda a economia”, recorda Tom Stevenson, especialista da Fidelity Investing (Fidelity Internacional). Apesar deste inquietante paralelismo, o especialista acredita que “essas preocupações podem ser excessivas”, dado que “as imobiliárias estão muito menos endividadas do que estavam durante a crise financeira e os bancos estão melhor capitalizados”.

A reflexão de Stevenson centra-se mais sobre a própria natureza dos veículos que se viram obrigados recentemente a congelar resgates: “Provavelmente os fundos não são o melhor veículo para investir em real estate. Isto deve-se à discordância entre um ativos ilíquido e a promessa de que o investidor possa aceder ao seu dinheiro diariamente. Os fundos têm sempre uma almofada de dinheiro para facilitar esses fluxos diários, mas quando todo o tráfego se dirige numa única direção, essa almofada pode desaparecer rapidamente”. Desta forma, o representante da Fidelity mostra uma opinião consonante com outros profissionais da indústria, como Ana Guzmán, directora geral e responsável de negócio da Aberdeen para a Ibéria, ou como Andrew Bailey, presidente da Financial Conduct Authority, o órgão regulador do mercado britânico (ler mais).

Para o especialista, a pergunta mais interessante que suscitam os acontecimentos dos últimos dias é o que se está a passar no mercado imobiliário no Reino Unido? Dito de outra maneira, importa perceber se os investidores têm razão para se preocupar com os seus investimentos, ou se foi uma reação exagerada. “Claramente, o Brexit teve implicações negativas para o sector imobiliário no Reino Unido. A primeira, é o risco de que alguns grandes empregadores desloquem pelo menos parte das suas unidades para outros países da UE durante algum tempo. Isto poderá reduzir a procura por espaços de escritórios, especialmente na City”, detalha. Outra razão que esgrime Stevenson é que “qualquer desaceleração em consequência da atividade económica – inclusivamente uma recessão – poderá reduzir a procura por espaço imobiliário e, portanto, limitar a subida do aluguer”. O preço do aluguer é importante, porque se converteu, nos últimos anos, no motor da rentabilidade do sector imobiliário.

Os fundos que investem no sector imobiliário são investidores bastante grandes no mercado britânico, já que possuem cerca de 5% do stock atual. Isto significa que qualquer venda forçada de edifícios por parte de gestores que tenham ficado sem liquidez poderá ter um impacto significativo sobre os preços”, adverte Stevenson. Este recorda que, antes do fecho forçado do fundo, a Standard Life Investments tinha revisto em baixa o valor da sua carteira, “em antecipação a um revés parcial das fortes subidas de preços no sector imobiliário nos últimos anos”. De aqui em diante, o representante da Fidelity acredita que outro indicador de possível stress no mercado pode ser “o aumento do diferencial entre os preços dos REIT e os valores das suas carteiras subjacentes”.

Cabeça fria

O especialista pede aos investidores que façam um exercício de reflexão, para se tentarem abstrair dos headlines dos últimos dias e pôr em contexto os fundamentais do sector imobiliário britânico, dado que considera que “a fotografia subjacente é bastante menos preocupante”. Setevenson refere-se a que o imobiliário “continua a ser uma das classes de ativo com melhor rendimento para os investidores”, considerando que pode oferecer “uma elevada e sustentável rentabilidade, especialmente se o proprietário de um edifício for uma empresa forte ou uma entidade governamental”, pelo que acredita que as rentabilidades do sector continuem a ser convincentes, especialmente num contexto de taxas muitos baixas.

Stevenson fixa-se no impacto da depreciação massiva da libra, ainda que considere que possa ser uma vantagem para “os investidores internacionais, especialmente aqueles que tenham dólares e divisas vinculadas ao dólar para gastar”. Segundo cálculos do especialista, o mercado britânico regressou a níveis de 2004, se medido em dólares.

O representante da Fidelity recorda que “investir em ativos imobiliários é um compromisso a longo prazo”. Os investidores devem estar conscientes de que se podem acontecer volte-faces no curto prazo, e que uma reação emocional pode danificar a rentabilidade composta do investimento. Portanto, “visto desta forma, pode ser que os investidores cheguem a pensar que ficarem fechados brevemente no fundo seja um sorte disfarçada. Ao prevenir uma reação excessiva de efeitos hiperbólicos, as últimas suspensões podem ser, na realidade, boas para conservar o seu património no longo prazo”, conclui Stevenson.

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