No ano de 2014 a performance do imobiliário em geral tem sido muito positiva. Os REITs a nível global subiram 19%, motivados tanto por causa da procura por yield, como também suportados pelas boas perspetivas da economia. Mas será a área do imobiliário tão segura como os números sugerem?
Diferenças regionais
O ING Investment Management, no seu Investment View, alerta que apesar do forte crescimento do início do ano, tem observado significativas diferenças regionais na área do imobiliário, durante os últimos meses. “Os EUA continuam a superar o mercado, enquanto o Japão se mantém a recuperar depois de arranque lento do início do ano”, indicam. Num meio termo, dizem, está a Europa, enquanto o caso mais “intrincado” chega de terras de sua majestade, com a bolha do imobiliário no Reino Unido.
Patrick Moonen, Senior Multi Asset Strategist no ING IM explica que a razão principal para que isto aconteça é “a mudança executada pelo Bank of England relativamente à sua política monetária”. Na opinião do especialista, a instituição tentou “claramente injetar mais volatilidade nas expectativas relativas às taxas de juro emitindo mensagens confusas. No entanto, agora, espera-se claramente que o BoE atue em primeiro lugar ao nível das taxas, apesar do timing ainda continuar a ser incerto. “Dada a sensibilidade que o imobiliário tem às taxas de juro, esta má performance não é surpresa”, infere.
Preferência pela Zona Euro
Posto isto, Moonen assume que dentro do universo europeu têm uma maior preferência pelo imobiliário da Zona Euro em detrimento do Reino Unido. “O BCE ainda está no estádio acomodatício do ciclo monetário e as métricas de avaliação são mais favoráveis”, diz, referindo, que a análise que fazem “da yield tanto para a Zona Euro, como para o Reino Unido, demonstra que a Zona Euro atingiu um dividend yield mais alto de 4,1%, face aos 3,3% do Reino Unido.
O imobiliário da Zona Euro continua a oferecer um prémio de 2,3% face às yields das obrigações corporativas, enquanto que no Reino Unido a yield do imobiliário é na verdade mais baixa do que a das obrigações de empresas. Moonen acredita que a explicação para isto tem a ver com o “risco de deflação, que pode limitar os aumentos de alugueres”. Exemplificando com a situação japonesa, referem que “o medo de deflação, pode explicar porque é que no país nipónico existe uma diferença tão grande entre a yield do imobiliário e a das obrigações”.
Uma boa fonte de rentabilidade e uma boa opção para tirar proveito do crescimento económico: estas são as perspetivas do profissional em relação ao imobiliário. Apesar deste cenário positivo, no ING IM diminuíram ligeiramente a sobreponderação que tinham sobre o sector imobiliário a nível global. Moonen justifica esta opção pelo “ forte desempenho registado até à data, juntamente com um risco crescente nas yields das obrigações que se seguiu aos comentários do BoE”.
