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MS INVF Global Property Fund: Um processo de investimento bem-definido


A entidade gestora Morgan Stanley IM disponibilizou a seguinte informação acerca do fundo MS INVF Global Property Fund, classificado com o selo Blockbuster pela Funds People:

MS INVF Global Property Fund

1. Breve descrição do fundo

O MS INVF Global Property Fund procura retornos ajustados ao risco, de longo prazo e atrativos ao investir em títulos imobiliários transacionados publicamente, principalmente em países desenvolvidos a nível mundial. Combinamos uma estratégia de investimento orientada para o bottom-up e para o value e uma alocação top-down global que procura exposição diversificada a todas as maiores classes de ativos com uma sobpreponderação a mercados imobiliários que acreditamos oferecerem a melhor valorização relativa.

2. Principais diferenças face a produtos semelhantes no mercado

Acreditamos que as nossas vantagens competitivas chave – e o que nos distingue da concorrência – são:

A nossa equipa consistente:

Todos os nossos gestores de carteira de Imobiliário Global são profissionais de investimento altamente experientes e que têm mandatos longos, que são apoiados pelos nossos analistas de research dedicados. A nossa equipa é ainda distinguida pelo background rico dos membros da nossa equipa e da nossa empresa nos mercados de capital imobiliário – como financeiros e como investidores com experiência em ambos os mercados privados e públicos. Consequentemente, somos unicamente qualificados na nossa compreensão de como as empresas têm sido estruturadas, como formaram as suas estratégias operacionais, como comunicam os seus resultados ao mercado, bem como as várias formas nas quais os seus resultados financeiros podem ser representados e interpretados.

Um processo de investimento bem-definido:

Desde a sua origem, a nossa equipa de investimento tem implementado consistentemente um processo de investimento bem-definido que está concebido para fornecer aos nossos clientes uma exposição à classe de ativo imobiliária. A equipa permaneceu empenhada a esta filosofia de investimento desde a origem da estratégia independentemente das tendências de curto prazo e tem implementado e redefinindo um processo de investimento orientado para o value e disciplinado que utiliza um research proprietário, que ajuda a identificar ações que transacionam com descontos em relação ao seu valor imobiliário subjacente. Este processo provou ser altamente bem sucedido, tal como evidenciado pelo nosso forte track record de performance de longo prazo e do crescimento da estratégia. Além disso, a nossa experiência também resultou numa grande compreensão das diferenças subtis entre os vários mercados imobiliários nos quais investimos.

Research:

Com uma vasta experiência e conhecimento nos mercados imobiliários públicos e privados, a equipa mantém modelos NAV proprietários para cada empresa no universo de investimento; os resultados são triangulados versus as valorizações do mercado imobiliário privado.

A nossa presença global:

Temos indivíduos no terreno em cada região que investimos: Ásia, Europa e os EUA. Esta estrutura permite aos nossos profissionais de investimento estarem ligados localmente e operar no mesmo fuso horário do que os mercados nos quais investem. A Morgan Stanley tem sistemas de informação de última geração a nível mundial, e profissionais de investimento que são líderes de renome em todos os grandes mercados. Sentimos que a Morgan Stanley não só tem uma capacidade única de monitorizar os mercados globais, como também tem a profundidade de pessoal e recursos exigidos para transformar a informação em conhecimentos de investimento valiosos.

Abaixo, indicamos o processo de investimento em detalhe da nossa estratégia. À medida que aprendemos mais sobre as suas exigências, teremos todo o gosto em debater consigo a estratégia mais adequada às suas necessidades. Contamos com trabalhar consigo intimamente para cumprir os seus objetivos de investimento.

3. Objetivo de investimento

A estratégia procura ultrapassar o benchmark em 1,75% a 2,25% anualmente, gross of fees, por ano durante um ciclo de mercado (3-5 anos).

4. Abordagem de investimento

O nosso estilo de gestão de investimento é caracterizado por uma abordagem orientada para o value e bottom-up e baseada no fundamental.

Dado o grande e normalmente ativo mercado imobiliário, acreditamos que há limites em relação ao nível de prémio ou desconto em que o setor público deverá transacionar relativamente ao seu valor imobiliário privado subjacente. Estes limites podem ser vistos como o ponto em que a oportunidade de arbitragem entre o imobiliário nos mercados privados versus os públicos se torne atrativa. Como gestora ativa, procuramos tirar partido destas oportunidades de valorização relativas, bem como de discrepâncias de ações no mercado de títulos imobiliários públicos.

Usamos uma abordagem ativa para investir em títulos imobiliários. Como investidores orientados para o value e bottom-up, a nossa filosofia de investimento baseia-se na premissa de que a performance de empresas imobiliárias será mais altamente correlacionada com o valor subjacente dos seus ativos. Ao pretender alcançar uma exposição ao imobiliário core de forma rentável, investimos em títulos acionistas de empresas imobiliárias cotadas que acreditamos oferecerem o melhor valor relativo ao valor imobiliário subjacente e prospetos de crescimento NAV. As considerações chave na construção e gestão da carteira incluem a valorização dos títulos de carteiras subjacentes, a diversificação de países e setores, e liquidez.

5. Restrições de investimento:

Por posição

A equipa monitoriza o universo de investimento total de forma contínua, e não tem uma lista de compra específica; no entanto, indicamos que cada carteira regional é composta normalmente por 30-40 posições core (originando 90-120 posições core globalmente).

As restrições de títulos limitam normalmente a nossa posição em qualquer empresa a 10% da carteira.

Geográficas

O intervalo da política de alocação regional é de normalmente +/-10% versus o benchmark.

Setoriais

O intervalo da política de alocação de setores/países é de normalmente +/-15% versus a ponderação do benchmark dentro de cada carteira regional.

6. Benchmark e tracking error

O MS INVF Global Property Fund é gerido contra o FTSE EPRA/NAREIT Developed Equally Weightes (entre os índices das regiões asiáticas, europeias e norte-americanas) Index baseado nos seus critérios para inclusão, acessibilidade e ponderação livre.

Não temos como alvo um nível de risco específico na gestão das nossas carteiras. O risco é controlado ao monitorizar a exposição de sobreponderação ou subponderação por região, setor e país. Além disso, acreditamos que o risco de downside é melhor reduzido ao reposicionar constantemente a carteira para estar investido em empresas que transacionam nas melhores valorizações relativas (mais baratas).

Embora a estratégia não seja gerida a um alvo específico de tracking error, monitorizamos o tracking error da estratégia, que foi de aproximadamente 1,5%-2,5% historicamente.

7. Número de títulos e rotatividade

Número de emissões

Cada carteira regional é construída usando normalmente 30 a 40 títulos core para fornecer uma exposição vasta a setores e países proprietários.

Títulos de emissões individuais

As restrições de títulos limitam normalmente a nossa posição em todas as empresas a 10% da carteira

Rotatividade do portfolio

A nossa rotatividade anual média varia entre os 20% e os 30%.

8. Política de risco

A gestão do risco é essencial ao nosso processo de gestão de carteiras e é realizada ao nível da carteira e empresa.

Nível da carteira

Monitorizamos o risco baseado nos seguintes fatores:

  • Fatores que impactam o NAV
  • Magnitude de sobreponderações e subponderações a cada região/setor/país/título
  • Ponderações de convicção em títulos individuais
  • Diversificação através de títulos da carteira

A nossa equipa implementa várias técnicas principais de gestão de risco. Primeiramente, para manter um nível adequado de diversificação, estabelecemos limites de títulos para cada setor ou país proprietário e para cada empresa. Cada carteira regional é construída usando normalmente 30 a 40 títulos core para fornecer uma exposição vasta a uma variedade de setores (para os EUA) e países proprietários (para a Europa e Ásia).

A equipa de investimento monitoriza e avalia os títulos da carteira e níveis de liquidez diariamente. Serão feitas mudanças à carteira como garantido baseado na nossa filosofia e processo de investimento orientados para o bottom-up e value e disciplinas de compra e venda e níveis de liquidez. A equipa de investimento utiliza FactSet e desenvolveu internamente sistemas para apoiar o processo de gestão de carteiras e client reporting. No total, estes sistemas permitem à equipa de investimento identificar e gerir as exposições da carteira, monitorizar a performance e perceber as fontes da performance relativas comparadas ao benchmark e comunicar eficazmente estes itens aos clientes.

Nível da empresa

A equipa é apoiada por várias unidades independentes que desempenham funções de gestão de risco, indicadas abaixo.

Operações globais

As operações globais monitorizam os níveis de liquidez diariamente e irão notificar a equipa de investimento de qualquer problema.

Compliance

O departamento de Compliance da MSIM usa ambos os processos manuais e automáticos para monitorizar as matrizes (pré e pós-transação) e assegura uma vigilância adequada das contas dos clientes. A ferramenta de monitorização principal usada é o Sentinel, que é um motor de verificação de cumprimento de matrizes pré-transações que trabalha juntamente com o nosso sistema de geração de pedidos proprietário, Phoenix. Ambos os sistemas têm capacidades de vigilância de restrição e matrizes de investimento robustas que melhoram a capacidade do departamento de compliance para monitorizar e prevenir proactivamente atividades de transação que não cumpram com os critérios. Quando um gestor de carteiras cria um pedido no Phoenix, os detalhes da transação são passados pelo Sentinel antes do pedido ser enviado para a mesa de transações para execução. Quaisquer ocasiões de não cumprimento são enviadas para a carteira através do Phoenix. O gestor de carteiras irá contactar o departamento de compliance (dependendo da natureza do incidente da matriz) para discutir a situação ou averiguar se é preciso tomar alguma medida.

O Sentinel também fornece um relatório de matrizes pós-transações diariamente; este relatório usa as posições e preços do final do dia e informa o departamento de Compliance de possíveis violações de matrizes devido aos movimentos de mercado (infrações passivas). As infrações ativas são identificadas através de monitorização pós-transação e pré-transação diárias, tal como detalhado acima.

Equipa de Análise e Risco Global (GRA)

A equipa GRA é responsável, entre outras coisas, pela medição de performance e análises. O grupo realiza uma análise de risco provável e valorativa profunda de forma regular. A equipa usa ferramentas quantitativas e qualitativas para analisar o risco de investimento por área de produto (ações, obrigações, alternativos), e fornece transparência a conselhos, gestão de negócios, marketing, clientes, reguladores e gestores de carteiras.

9. Política de liquidez

Na construção da carteira, focamo-nos na liquidez dos investimentos para evitar uma concentração em empresas ilíquidas e normalmente não investimos em títulos ilíquidos. Tudo o resto (especialmente, valorização relativa), preferimos deter um título mais líquido e maior. No entanto, estamos confortáveis em deter ações de pequena capitalização desde que transacionem em valorizações relativamente atrativas.

10. Cobertura cambial

As decisões cambiais são importantes para retornos de carteiras, mas são um efeito do reflexo da nossa estratégia de investimento orientada para o value e bottom-up. A carteira não é normalmente coberta, embora tenhamos a capacidade para cobrir as moedas onde imposta pelos clientes.

11. Uso de derivados

O fundo não usa derivados.

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