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A introdução dos Real Estate Investment Trusts (REIT) em Portugal e o acesso à habitação


(Artigo de opinião de Inês Vale César, Técnica Superior Especializada, na GEBALIS)

Portugal estava out; agora, está in. A aprovação parlamentar das SIGI trouxe-nos, finalmente, ao regime REIT, criado há quase 60 anos nos EUA, em vigor em 15 Estados-membros UE, em 53 países (1/4 do total mundial), em 38 jurisdições internacionais, com um market cap de $USD 1.7 triliões.

A análise do sector nacional da habitação mostra-nos uma aparente contradição. Por um lado, há um grande afluxo financeiro ao sector imobiliário. Por outro, há uma grande dificuldade na obtenção de habitação. O afluxo financeiro é fácil de entender: desde a crise do subprime americano em 2007-2008, as subsequentes falências bancárias conferiram ao imobiliário um compreensível valor de refúgio. Mas, entre nós, a atratividade do imobiliário não desagravou a acessibilidade do mercado nacional de habitação.

Analisar o porquê desta factualidade e propor uma possível solução foi o objetivo da minha Dissertação de Mestrado, defendida no ISEG, em dezembro de 2018: Real Estate Investment Trusts (REIT) em Portugal? O seu potencial papel na garantia do acesso à habitação a todos os que não têm resposta por via do mercado”.

O benchmarking realizado a nível internacional concluiu que os REIT (agora SIGI) são uma realidade de sucesso e uma “indústria” em expansão e evolução. De 2016 para 2018, entraram em vigência cinco novos regimes: Omã, Bahrein, Indonésia, Uganda e Polónia.

Fazendo uma análise mais detalhada da evolução 2017-2018 de quatro relevantes regimes REIT na Europa, é visível a sua dimensão de êxito.

Tabela_Ana_lise_Evolutiva_REIT_UE_2017_2018

De uma forma geral, quase todos eles tiveram uma evolução tendencialmente positiva, tanto no que diz respeito aos valores de capitalização de mercado, como no que respeita ao número de empresas constituídas e em atividade. Assinalam-se, em particular, o Reino Unido, com 52 sociedades, e a Espanha, o nosso principal modelo referencial, com 59.

Transitando do domínio internacional para o interno, procedeu-se a uma análise do mercado. Promovemos uma auscultação aprofundada a 14 dos seus principais stakeholders institucionais, políticos, económicos e académicos, bem como a diversos outros reconhecidos players financeiros. Esta investigação forneceu uma medição da “temperatura social” e uma aferição do “sentimento económico”, enquanto agregado de confiança, e a apresentação da correlativa predisposição dos vários fautores em relação aos REIT e ao papel que poderão vir a desempenhar no sector nacional da habitação.

Os resultados e conclusões dos questionários e entrevistas foram claros. Perante o historial de experiências positivas no estrangeiro, largamente comprovadas ao longo de décadas, a maioria dos entrevistados – peritos, agentes económicos e políticos – considerou o regime REIT como uma proposta que demonstrou amplas virtualidades na acessibilidade ao arrendamento nos múltiplos países onde vigora.

O sucesso e a eficácia do caso das SOCIMI, quer no estímulo ao arrendamento, quer na alavancagem e recuperação da economia espanhola, potenciando o seu imobiliário – hoje um mercado global – como um dos seus principais instrumentos, foi salientado por todos eles, de forma inequívoca.

Havia, pois, em suma e conclusão, uma expectativa positiva sólida na implementação deste tipo de instrumento:

Sentimento_Econo_mico_e_Temperatura_Social

Por último, mas não em último, é de sublinhar o depoimento que nos prestou a relevantíssima EPRA – que representa ativos no valor de €460 mil milhões – e a sua forte expectativa, no ano passado, quanto à adesão de Portugal ao regime REIT, no corrente ano de 2019.  

Depoimento_EPRA

Com base em toda a investigação realizada, diagnosticaram-se os principais aspetos a destacar relativamente aos REIT e à sua implementação no País.

Ana_lise_SWOT

A nível das fragilidades e ameaças, a dimensão do mercado Português poderá ser fator de menor competitividade internacional; a cotação obrigatória em mercados oficiais, arrisca vedar o acesso a pequenos aforradores e a investimentos de menores dimensões; o valor das ações em veículos cotados, em momentos de irracionalidade económica, pode não traduzir o valor real dos ativos; e a possibilidade de a introdução destes veículos no país poder agravar, no curto prazo, a situação do mercado imobiliário nacional – via um potencial efeito de expansão da oferta de forma intensiva e/ou devido a um igualmente intenso aumento da procura (para fins de investimento/compra), em concorrência com quem procura casa para arrendamento.

No entanto, a investigação sustentou a identificação de um conjunto de pontos fortes que viabilizam a compensação destes últimos: a elevada transparência e controlo funcional dos REIT, torna-se num fator de potencial efeito dissuasor e redutor da evasão fiscal, contrariando uma estimativa de perda de parte da receita fiscal por via das isenções concedidas, recuperando-a e gerando-a através da tributação ao nível do investidor e sua categoria; o aumento do nível de poupança nacional e o previsível aumento da dimensão do mercado de investimento em imobiliário do país, são oportunidades positivamente associadas à atividade dos REIT em Portugal; as disposições regulamentares ao nível da operacionalidade do veículo (e conexas restrições e obrigações), limitam o risco da sua atividade, protegem o acionista e tornam mais justa a concorrência com entidades que se dedicam exclusivamente à promoção imobiliária e não possuem qualquer benefício fiscal associado à sua atividade; a avaliação dos ativos ser feita pelo mercado e não apenas por avaliações independentes e paralelas; a existência dum conceito comum de tributação para as diferentes formas de detenção de ativos imobiliários, colocando o investimento direto e indireto ao mesmo nível; e por fim, a comprovada liquidez das ações, proveniente da obrigatoriedade da distribuição dos rendimentos em forma de dividendos e da facilidade de realização de transações (compra, resgate, manutenção, etc.) devido à própria simplicidade do regime e aos reduzidos ou inexistentes custos e comissões de operações.

E assim as SIGI colocam Portugal no mapa

Portugal_no_mapa_REIT

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