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Fundos imobiliários em Portugal: perspectivas dos fundos e dos clientes dos fundos


A minha experiência com fundos imobiliários é dupla: primeiro a ArrowPlus, empresa que co-fundei e onde sou analista, tem clientes que procuram saber se é vantagoso investir em fundos imobiliários em comparação com investimento em imóveis físicos. Depois, há fundos imobiliários que são prospetivos clientes, perguntando por boas oportunidades de negócio recorrentemente. Com 10 anos de experiência em investimento imobiliário, devo dizer que tenho vindo a tirar algumas conclusões relativamente aquilo que são os fundos imobiliários e a perspectiva que os pequenos e médios investidores têm sobre os mesmos. Neste artigo vou tecer algumas considerações sobre estas duas perspectivas.

O que separa os fundos nacionais dos estrangeiros...

Como analista, obrigo-me a estudar com regularidade o sector e os fundos imobiliários são uma parte muito importante do sector. Há essencialmente uma diferença muito grande entre os fundos imobiliários em Portugal quando comparados com os lá de fora: rentabilidade. O cenário da rentabilidade não está muito a favor dos fundos, no contexto nacional. O melhor fundo nacional oferece pouco mais de 3% ao ano, uma yield claramente mais baixa de fundos estrangeiros.

O maior fundo nacional em valor em carteira é o fundo Fundimo, um fundo aberto com 30 anos de actividade gerido pela Fundger, que tem mais de 560 milhões de euros em carteira (em final de 2017 o endividamento era de 11,44%). No final do ano passado, este fundo tinha pouco mais de 10% de imóveis não arrendados e apenas 1.4% do capital em liquidez, o que é de facto impressionante num país onde vários fundos têm mais de 10% e nalguns casos quase 30% e até mais que 30% em liquidez.

A segunda maior carteira é detida pelo CA Património Crescente, gerido pela Square Asset Management. Este fundo é particularmente interessante porque apesar de ter, no final de 2017, quase 30% do seu valor distribuído entre imóveis arrendados e liquidez, atingiu as melhores rentabilidades nos últimos anos (a 5 anos apresenta uma taxa de 3.29%, a melhor em território nacional). Este fundo recolhe também várias opiniões positivas em vários foruns da especialidade. Já agora, se quiser ver quais são os 10 maiores fundos em território nacional, recomendo-lhe este artigo da Fundspeople.

Lá fora, os 3.3% que o CA Património Crescente oferece ficam muito aquém da norma. O Starwood Capital, Ladder Capital, Uniti Group Inc e o New Senior são 4 fundos classificados como “óptimos para compra” por algumas fontes, e ofereceram rentabilidades entre 8.8% e 9.2% no passado recente e várias fontes esperam que continuem na mesma senda durante o ano de 2018. O tamanho destes fundos é muito maior que os portugueses (o Starwood tem 7.2 mil milhões de dollars em carteira) e o New Senior tem 3.1 mil milhões. Esta é a gama “star”, fundos bem cotados em termos de qualidade com dividendos altos no passado recente.

Depois tem a gama de fundos que é muitas vezes chamada de “fundos de qualidade”, fundos muito bem geridos com activos sólidos. Nesta gama, vou dar-lhe exemplos de vários fundos que têm rentabilidades de mais de 6%. Muitas fontes destacam o Ventas, Inc (VTR) que é um fundo com propriedades nos Estados Unidos, Canadá e Reino Unido, o LTC properties (LTC) um fundo mais pequeno especializado em lares para idosos e unidades de saúde, e o Tanger Factory Outlets (SKT), um fundo que é baseado em centros comerciais na América do Norte. Veja este artigo (em Inglês) sobre “high quality REITs com retornos acima dos 6%...” lá fora.

A facilidade com que passamos de 3% para 9% é incrível. Mas há certas justificações. Lisboa é muitas vezes considerada a estrela do imobiliário em Portugal. Eu particularmente discordo bastante disso porque, à data, a yield média é de 4.7%. Durante 2017, o INE concluiu que as rendas médias em Lisboa são quase de 10€ por metro quadrado (9,62€) e calculou preço médio de venda de quase 2.500€ por metro quadrado (2.438€), o que me faz chegar aos 4.7%. Duas notas. Um, Lisboa está muito abaixo de outros mercados nacionais, como até o Porto (5.2%). Dois, em teoria mesmo que os fundos não procurassem melhores mercados (que existem e não são poucos), então os fundos teriam melhores rentabilidades a comprar e arrendar ao valor de mercado em Lisboa, onde se concentra o investimento dos fundos imobiliários em Portugal, mesmo descontando 1% para custos logísticos (que muitas vezes é obtido em comissões de resgate e subscrição...)? Deixo à sua consideração.

Fundos ou imóveis afinal?

Eu digo-lhe que existem, no essencial, as seguintes diferenças entre fundos e imóveis próprios:

1 – Perda do controle. Se quiser colocar o seu dinheiro num fundo, esqueça ter controle sobre o seu investimento. É a empresa que gere o fundo que vai determinar o destino do seu dinheiro. Se optar por investir em imóveis próprios então terá controle total daquilo que vai fazer e onde pode aplicar o seu capital.

2 – Diversificação. Como os fundos investem em vários imóveis, o seu dinheiro é automaticamente diversificado por vários mercados e tipos de imóveis. Em muitos casos podem estar em vários países, até.

3 – Passividade. Muitos investidores não estão preparados para investir em imóveis até começarem a investir. Investir em imóveis não é um investimento tão passivo como investir em acções, por exemplo. Lidar com inquilinos pode ser complicado se não estiver disposto a tal. Já os fundos imobiliários permitem-lhe uma passividade muito grande, porque não tem que se preocupar com as questões diretas do imóvel.

4 – Liquidez. Como vender um imóvel não acontece (regra geral) de um dia para o outro, os fundos permitem muito mais liquidez porque as posições podem ser fechadas em muito pouco tempo.

5 – Rentabilidade. Pelo que lhe mostrei, investir em imóveis em Portugal tem geralmente um retorno muito melhor do que investir em fundos imobiliários. Mas nem sempre é assim, especialmente se olharmos lá para forma e o tipo de imóveis que adquirimos. A maior parte dos meus clientes rejeita o investimento em fundos imobiliários porque a rentabilidade é baixa e porque existem muitas comissões de subscrição e resgate. Eu sou fá de fundos de imobiliário, mas prefiro os do experior e aqueles que têm uma diversificação pelos vários continentes, embora a grande maior parte do meu portfólio esteja alocado a imóveis físicos. Em suma, é difícil dizer qual é a melhor opção. O melhor mesmo é avaliar os 5 pontos da diferença entre fundos e imóveis próprios e avaliar como se sente mais confortável. Lembre-se: o melhor investimento é aquele que conhece bem e com o qual está completamente confortável.

Artur Mariano, PhD é investigador, co-fundador da ArrowPlus, uma empresa para consultoria em imobiliário e o autor do livro “Investir em Imobiliário: do 0 ao Milhão”. Investidor imobiliário há mais de 10 anos, e actualmente com dezenas de fracções, tem experiência em vários sectores do investimento imobiliário e ajuda a investidores a começar com o investimento imobiliário ou a chegar ao nível seguinte.

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