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Como prevenir o incumprimento no crédito à habitação


Os bancos adoptam já, no seguimento das medidas tomadas para solucionar casos relativamente semelhantes, ocorridos no último trimestre de 2008 e para fazer face a dificuldades de cumprir o pagamento das suas prestações mensais relacionadas com o crédito à habitação de particulares, que viram gravemente diminuído o rendimento do agregado familiar, designadamente por motivo de desemprego, um conjunto alargado de soluções temporárias para procurar atender a essas situações.
 
Estas soluções radicam na lógica de reestruturação da dívida, na suspensão temporária do pagamento do capital, na melhor forma de corresponder simultaneamente aos interesses das pessoas e dos bancos.
 
Das pessoas, na medida em que podem preservar a sua habitação - e note-se que a taxa de juro média do crédito à habitação em stock é, neste momento, muito baixa – 2,39% - sendo o valor médio das prestações do crédito à habitação 291 euros, que terão de comparar com uma alternativa possível de arrendamento e com o facto de as taxas de juro de novos créditos à habitação terem aumentado substancialmente, o que significa que, se voltarem a ter condições para comprar uma casa ou apartamento, teriam de pagar uma prestação muito maior, perdendo não só grande parte da sua poupança aplicada na aquisição da habitação, o transtorno de ter de encontrar outra residência, mas também desperdiçando uma situação favorável). Uma solução de pretensa dação em cumprimento só se deveria colocar em casos de não haver mesmo outra saída, pois à questão financeira junta-se o problema social.
 
As soluções de carácter transitório, com a devida aderência à realidade praticadas por vários bancos, de acordo com os seus critérios, abrangem várias alternativas, de que destaco:
 
·         carência da amortização do capital por um determinado período (2 a 4 anos), ou estabelecimento de um valor residual no plano de amortizações, com a última prestação a atingir uma percentagem do capital em divida;
·         prorrogação do prazo de amortização de capital, podendo esta vir a atingir 50 anos relativamente ao momento da contratação do crédito, mas não podendo o prazo is além de 75 anos de idade do mutuário mais idoso;
·         redução do spread durante o período de carência;
·         consolidação do crédito com garantia hipotecária sobre o imóvel de outras responsabilidades que o mutuário tenha no banco;
·          no caso de ser possível, troca do imóvel por outro de menor valor, reduzindo-se o valor da prestação;
aquisição por fundos de investimento imobiliário para arrendamento (FIIAH) adquirindo o banco o imóvel para um destes fundos, sendo neste caso aplicável legislação sobre a matéria;
·         moratória de parte da dívida, em condições idênticas às previstas no DL 103/2009 de 12 de Maio, excepto no que à taxa de juro diz respeito;
·         dação em cumprimento do imóvel, mediante a verificação de determinadas condições, previamente enunciadas.
 
Estas medidas terão obviamente, um conjunto de critérios elegibilidade, abrangendo um universo determinado, devidamente adequado à realidade, experiência e prática das instituições financeiras, no âmbito da prevenção e recuperação de crédito e do combate ao sobreendividamento.
 
Este conjunto de alternativas de soluções poderão vir a inserir-se num código de Boas Práticas, voluntariamente aceites por cada banco, e constituirão a melhor forma de responder a um problema social e a uma necessidade, sem colocar em causa a autonomia contratual, alterando condições contratuais livremente assumidas com alguma discricionalidade, que poderia vir a ter implicações muito relevantes para a economia, para os cidadãos (designadamente os que aplicaram as suas poupanças na compra de imóveis e para a nova geração) e para os bancos.
 
O que importa, e é esse o empenho dos Bancos, é encontrar soluções efectivas para um problema social.

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