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A economia e o imobiliário


A crise económica mundial que vivemos, cuja recuperação não deverá ser tão rápida como desejamos, tem implicações muito negativas em muitos sectores de atividade.

Os dois sectores mais afetados estão a ser a aviação e o turismo que acabam por também estarem interligados.

Quando se fala em turismo, abrangemos uma panóplia diversificada de atividades: hotéis, restaurantes, agências de viagens, empresas de cruzeiros, empresas de aluguer de automóveis, empresas de desportos náuticos, empresas de animação e festivais, concessões de apoio nas praias, empresas de transportes e também o imobiliário (desenvolvimento e exploração de projetos na área do turismo e lazer).

Uma boa parte dos negócios imobiliários dos últimos anos foram efetuados por investidores estrangeiros (institucionais e particulares) que efetuaram compras e desenvolveram projetos imobiliários importantes.

Os investidores internacionais realizaram negócios em imóveis do turismo, logística, indústria, retalho (centros comerciais) e segmento residencial.

O bom momento do sector imobiliário traduziu-se numa evolução positiva dos preços. Por exemplo, no segmento residencial ou habitação, os preços subiram em média cerca de 7% ao ano no período de sete anos terminados em 2019. O volume de transações mais do que duplicou no mesmo período, o que permitiu aos bancos, às sociedades gestoras de fundos de investimento imobiliário e a outros investidores institucionais, venderem ativos imobiliários e reduzirem o seu nível de endividamento.

A valorização dos ativos permitiu igualmente e aqui falo com conhecimento de causa uma vez que estou numa sociedade gestora de fundos de investimento imobiliário (Imofundos), que os fundos voltassem a ter rendibilidades competitivas face a outras alternativas de investimento com base no binómio risco / retorno.

Só para dar um exemplo, o nosso fundo aberto (Imonegócios) teve nos últimos 12 meses terminados em março, de acordo com os dados da Associação Portuguesa de Fundos de Investimento, Pensões e Patrimónios, uma rendibilidade de 6,35% e teve uma rendibilidade média anual nos últimos 3 anos de 5,7%.

A evolução económica será mais ou menos dinâmica consoante o controlo da pandemia. A confiança dos agentes económicos só será totalmente efetiva quando existirem vacinas com bons resultados contra o vírus.

Até lá, existe sempre o risco de uma nova onda viral, em especial no próximo outono / inverno, como referem vários cientistas e investigadores da área da saúde.

O sector imobiliário português depende do ciclo económico, quer nacional como internacional, uma vez que uma parte importante dos negócios tem sido efetuada por investidores não residentes. E a recuperação económica europeia será lenta segundo diversos indicadores divulgados nos últimos dias.

Os vários segmentos do imobiliário serão influenciados de forma diferente. Os ativos imobiliários mais afetados a curto prazo são os do sector do turismo, alguns ativos do sector do retalho (lojas em centros comerciais) e eventualmente o segmento residencial que não esteja localizado em zonas prime ou que não seja de luxo.

Outra caraterística do mercado é o aparecimento nestes momentos de crise dos investidores oportunísticos, que procuram investir em ativos imobiliários cujos proprietários sofram de pressões financeiras e quando a oferta é maior que a procura.

Na crise de 2008 e anos seguintes, esses investidores atuaram em sectores como a logística, a habitação, o turismo e os centros comerciais, fundamentalmente.

Neste momento, os bancos estão a praticar moratórias no crédito à habitação e as taxas de juro estão muito baixas. Todavia, caso a economia não recupere tão rapidamente como desejamos, o desemprego continuará a aumentar e podemos ter aqui alguns problemas neste segmento.

Por outro lado, as atividades mais prejudicadas com a pandemia recorreram à suspensão de rendas no início do estado de emergência.

Caso o turismo também não recupere rapidamente, parte dos imóveis que nos últimos anos serviram de alojamento local (temporário) poderão ser reconvertidos para alojamento / arrendamento duradouro

A abertura de muitos hotéis nos últimos anos e os projetos que estavam em desenvolvimento antes da crise pandémica, poderão ser diferidos no tempo ou serem reconvertidos para outros fins, como, por exemplo, a habitação ou escritórios.

O segmento da logística poderá ser um dos sectores que melhor resistirá à crise e mais rapidamente recuperará. Antes da crise, assistia-se a uma falta de bom produto neste segmento.

O volume de negócios relacionado com transações de imóveis diminuiu nos últimos 2 meses e, provavelmente, estará muito pressionado nos próximos meses e em comparação com o período homólogo de 2019. A evolução do imobiliário está, pois muito dependente do que se irá passar em termos económicos nos próximos tempos.

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