Se o verão de 2016 deixou alguma lição para mais tarde recordar foi que até o pior dos cenários possíveis – no caso, o Brexit – pode ser rapidamente esquecido pelos investidores. No entanto, alguns investidors pagaram demasiado caro por esse esquecimento. Importa recordar que na semana de 6 de julho até seis fundos de real estate britânico pertencentes, respetivamente, à Standard Life Investments, Aviva Investors, Henderson, M&G Investments, Columbia Threadneedle Investments, e à Aberdeen, tiveram que suspender temporariamente a negociação de subscrições e resgates por falta de liquidez.
Dois meses mais tarde, o único fundo que reabriu é o Aberdeen UK Property. Importa recordar que a fórmula aplicada pela gestora escocesa foi distinta dos seus concorrentes: congelou os resgates durante uma semana e, posteriormente, aplicou um ajuste de diluição sobre o valor do fundo de 17%. Posteriormente, no princípio de agosto, efetuou um ajuste de diluição sobre o valor do fundo de 17%. Posteriormente, no início de agosto, efetuou um ajuste entre 5% e 7% sobre o fair value dos ativos subjacentes, segundo a Investment Week. Atualmente o fundo recuperou a comissão de resgate de 1,25% que aplicava antes do referendo, segundo o que informa a BBC.
Sinais claros de debilidade
Entretanto, algumas gestoras têm seguido atentamente a evolução do mercado imobiliário britânico, colocando o ênfase sobretudo no segmento de habitação (grande parte dos fundos 'congelados' tinham mais exposição a real estate comercial, embora o aluguer de casas para estudantes costume ser uma temática popular entre este tipo de produtos).
Da Fidelity International, Claire Dwyer chama a atenção sobre o inesperado bom comportamento do mercado britânico de habitações durante o primeiro mês depois do Brexit: adquiram-se 94.550 imóveis em junho, um valor ligeiramente inferior ao de junho (95.430 imóveis). “O que é surpreendente é quão resistente foi o mercado depois do Brexit”, afirma a especialista. Por outro lado, considera menos alentadores os dados sobre o segmento imobiliário de carácter comercial: as vendas de imóveis não residenciais caíram em julho cerca de 2% até julho de 2015. “Isto marca a primeira queda interanual dos volumes desde abril de 2013”, indica Dwyer.
Andrew Allen, responsável de estratégia imobiliária global da Aberdeen, observa por outro lado que desde a data do referendo (23 de junho), a cotação de várias das principais empresas construtoras britânicas caiu mais de 25%, enquanto que a NHBC (entidade fiadora e seguradora de novas habitações do Reino Unido) notificou que o número de terrenos novos registados para desenvolvimento urbanístico caiu cerca de 8% entre janeiro e maio. “Tudo isto aponta para menos construção nova e, por outro lado, supõe más notícias para as perspetivas da baixa oferta crónica de habitação no Reino Unido”, afirma Allen.
Como antídoto, o especialista propõe incentivar os investidores de longo prazo a construírem propriedades de grande qualidade destinadas a alugueres. “Estes imóveis poderão proporcionar um fluxo duradouro de rendimentos durante um longo período de tempo. O problema é que os investidores não têm os guarda-costas necessários para suportar o risco desses edifícios".
O responsável também sugere que o novo governo - renovado depois da demissão de David Cameron - poderá "estabelecer um quadro legislativo que permite que se ofereçam contratos de leasing onde os alugueres sejam de maior duração e estejam vinculados à inflação". Com esta medida, acredita que "se poderá criar um mercado estável no qual os investidores de longo prazo se sentirão mais cómodos por comprometerem o seu capital. De facto os arrendamentos mais longos são muito melhores para os investidores".
