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Um “Raio X” do atual mercado de fundos imobiliários


Os últimos dados APFIPP sobre fundos de investimento imobiliário em Portugal relativos a setembro dão conta de um crescimento de quase 5% no seu valor líquido face a agosto.

Mas como é que as gestoras de fundos imobiliários olham para o atual panorama deste mercado em Portugal? A Funds People falou com algumas entidades, que traçaram o atual cenário.

Num contexto de insolvência de empresas ou atrasos de pagamento de rendas, as entidades têm opiniões que convergem no que diz respeito à atual situação do imobiliário. “O ano de 2013 revela-se particularmente complexo, pois confluem factores contraditórios das diferentes forças presentes no mercado imobiliário”, diz Manuel Puerta da Costa, do Conselho de Administração da BPI Gestão de Activos, que acrescenta que “as dificuldades financeiras das empresas continuam a pressionar as condições de arrendamento como um todo”. Como consequência de um cenário de redução na atividade económica, Diogo Pinto Gonçalves, Administrador da Selecta – SGFII, SA, lembra que a “desocupação de escritórios, indústrias, infraestruturas logísticas e espaços comerciais leva a uma redução dos valores de mercado, afetando por isso a rentabilidade dos ativos”.

Um outro fator apontado como “causador” da desvalorização dos imóveis são os ajustes nas rendas. “Este reajuste, refletido em capitalização de rendas, tem, a curto prazo, um efeito de redução da rentabilidade do ativo mobiliário”, diz Diogo Pinto Gonçalves. Esta é uma ideia que Rui Alpalhão, Presidente da Comissão Executiva da Fundbox partilha, já que “a fragilidade das tesourarias dos inquilinos afeta o rendimento dos ativos imobiliários de rendimento, e por essa via reduz o respetivo valor”.

Novos fundos sinónimo de transferência de ativos bancários?

As difíceis condições de mercado que as entidades enunciam, levam-nas também a apontar uma escassez de novos produtos. “O mercado está estagnado não por falta de boas oportunidades de negócios, mas por falta de liquidez”, diz Pedro Coelho, Administrador da Square Asset Management – SGFII, SA. Ainda assim, será que os novos fundos lançados no mercado imobiliário refletem um processo de transferência de ativos não estratégicos dos balanços dos bancos? As opiniões dividem-se.  

Da BPI GA, a opinião é perentória: “não há processos de transferências de ativos imobiliários do banco para fundos de investimento criados para esse efeito, ou já existentes previamente”. Da Selecta, por outro lado, há uma visão contrária. A gestora que gere distintos fundos, com ativos imobiliários provenientes do mercado financeiro, explica que estas transferências “acontecem porque a carteira de ativos dos bancos aumentou e os bancos não têm vocação e disponibilidade para tratar os ativos imobiliários como devem ser tratados, fases de maior dificuldade do mercado”.  Diogo Pinto Gonçalves, acrescenta que “a experiência na gestão de ativos, de olhar para o seu best use e as suas soluções alternativas, são fundamentais para acelerar a sua rentabilização”.

Já Rui Alpalhão, da Fundbox, que acredita que “os bancos têm privilegiado a venda de ativos a veículos subscritos em club deals, o que não potencia particularmente a colocação de produtos no mercado”.

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