Serão os REIT’s uma das soluções para a dinamização do mercado imobiliário Português?


Criados na década de 60 nos EUA, os Real Estate Investments Trusts (“REITs”) são, regra geral e de forma resumida, veículos de investimento coletivo em ativos imobiliários, cujas participações sociais podem/devem ser admitidas à negociação em mercado regulamentado e cujos rendimentos e ganhos tendem a ser tributados apenas na esfera dos seus acionistas/participantes aquando da sua distribuição ou pagamento aos mesmos.

Depois de terem assumido um papel de grande importância na resolução da crise vivida no sector imobiliário americano na sequência da crise do sistema de poupança e empréstimos verificada nos EUA no início dos anos 90, os REITs foram já adotados por cerca de 34 países, sendo a mais recente aposta da Espanha e da Irlanda para tentar atrair investimento estrangeiro e nacional para os seus mercados imobiliários.

Tendo em conta a crise atualmente vivida no sector imobiliário Português, sedento de “dinheiro fresco” que permita dinamizar tal setor, não será também altura de Portugal ponderar a introdução dos REITs em Portugal?

Sendo certo que o nosso ordenamento jurídico já prevê a figura dos fundos de investimento imobiliários (FII), quer sob a forma contratual quer sob a forma societária, a verdade é que os mesmos se têm revelado cada vez menos apelativos, sobretudo em face do progressivo agravamento do respetivo regime fiscal (que tem passado quer pelo aumento das taxas aplicáveis aos rendimentos obtidos pelos FII, quer pela eliminação das isenções de IMI e IMT para os FII fechados de subscrição particular).

Mais, de acordo com os principais “players” do mercado, a falta de competitividade fiscal dos FII Portugueses resulta não apenas de tal agravamento fiscal, mas também do próprio modelo de tributação existente, que, contrariamente ao que se verifica nos países que adotaram a figura dos REITs, implica a tributação dos rendimentos obtidos pelos FII (de forma cedular, sem permitir, por exemplo, a compensação das perdas realizadas numa certa categoria de rendimentos com os ganhos obtidos noutra, nem a dedução de alguns custos suportados pelo FII, como sejam os custos de financiamento), isentando de tributação os rendimentos obtidos pelos respetivos participantes sempre que os mesmos sejam pessoas singulares residentes ou pessoas (singulares ou coletivas) não residentes (sujeitando a tributação os rendimentos obtidos pelos sujeitos passivos de IRC, aos quais confere o direito de deduzirem a parte respetiva do imposto pago pelo FII).

Com efeito, ainda que o modelo de tributação atualmente existente em Portugal possa não implicar sempre, no que respeita à tributação direta, uma carga tributária superior à que existiria caso a tributação fosse feita ao nível dos participantes em vez de ser feita ao nível dos FII (embora, muitas vezes, assim seja), a verdade é que tal modelo tem, desde logo, as seguintes principais desvantagens quando comparado com os regimes fiscais aplicados aos REITs: (i) prejudica substancialmente a comparação dos níveis de rentabilidade dos FII Portugueses com os níveis de rentabilidades dos REITs estrangeiros (dado que o valor da unidades de participação / ação - “UP” - de um FII nacional reflete sempre o valor do imposto pago pelo mesmo, ao contrário do valor da UP de um REIT estrangeiro isento de tributação), (ii) antecipa o pagamento do imposto devido (que é feito por referência ao momento em que os rendimentos são obtidos pelo FII e não ao momento em que são distribuídos aos investidores) e, consequentemente, (iii) não incentiva o investimento a longo prazo (ao contrário do que se verifica quando a tributação é diferida para o momento do desinvestimento pelos investidores).

Em face da atual crise vivida no setor imobiliário Português, não podemos deixar de analisar todas as soluções passíveis de contribuir para a retoma de tal setor, sendo que, pelos motivos acima referidos (a que se juntarão certamente outros de índole não fiscal), a introdução da figura do REIT em Portugal ou, pelo menos, a aproximação do regime fiscal dos FII Portugueses ao regime fiscal típico do REITs, será certamente uma das soluções a ponderar.  

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