O sector imobiliário é um segmento de mercado que pouco a pouco voltou a entrar no radar dos investidores, que atualmente procuram a melhor maneira de ganhar exposição ao real estate sem renunciar à liquidez. Uma das opções disponíveis acontece através dos fundos sectoriais de ações, que investem diretamente em ações de empresas vinculadas ao sector. Tom Walker é, em conjunto com Hugo Machin, o co-responsável pelo Schroder ISF Global Property Securities, fundo pelo qual ambos os gestores ficaram responsáveis no passado mês de agosto. Trata-se de um produto com quatro estrelas Morningstar, que investe no mercado imobiliário seguindo um enfoque global e que, no último ano, obteve uma rentabilidade de 46,7%, três pontos acima da média da sua categoria, segundo a comparação feita pela Morningstar.
Recentemente em Espanha, Walker explicou quais são as linhas mestras de um produto com o qual espera bater em quatro pontos o índice, gerando uma rentabilidade de 12% durante os próximos doze meses. Considera consegui-lo aproveitando as megatendências que existem no mundo, algumas das quais que beneficiarão especialmente o sector. “O facto do talento se concentrar em cidades únicas (como Nova Iorque ou São Francisco), o envelhecimento da população, que faz com que a procura de casas se concentre em determinadas áreas como a Califórnia ou a Flórida, a urbanização, que faz das cidades sítios habitáveis com o aparecimento de centros comerciais únicos que para além de produto oferecem ao cliente uma experiência, e a tecnologia, cada vez mais ao serviço do consumidor. Estas são algumas das grandes tendências que impulsionarão o sector”.
Na sua opinião estas quatro megatendências a nível global fazem com que exista uma importante procura na área do real estate. Juntamente com estas tendências surgiram também alguns fenómenos que de forma pontual serviram de apoio ao mercado imobiliário a curto-médio prazo, como por exemplo o plano de estímulos do BCE. “O QE está a fazer com que muito dinheiro se esteja a dirigir ao real estate, já que os empréstimos estão a ser feitos de forma muito barata e investe-se num ativo que gera um retorno entre 4% e 5%. O sector vai claramente beneficiar com isso”. Na gestora dedicam-se a procurarar as empresas que melhor consigam aproveitar estas tendências, independentemente do mercado no qual negoceiam. “Para nós o mais importante é contar com uma equipa de analistas distribuídos por todo o mundo que nos permita investir globalmente com garantias. Quanto mais pequeno for o universo, mais difícil será gerar ideias de investimento atrativas”.
Monitorizam entre 330 e 340 empresas distribuídas por todo o mundo e o seu objectivo é reunir o melhor do real estate numa carteira de convicção, composta aproximadamente por 60 títulos, que reúnam as maiores apostas de uma equipa que interage de forma constante de forma a confrontar as diferentes ideias de investimento. Cada empresa tem um preço objetivo e asseguram ser muito disciplinados nesse sentido, para assim não serem influenciados pelas emoções. A rotação da carteira foi alta no último ano devido à mudança da equipa gestora, sendo que agora o objetivo está próximo dos 40% ou até abaixo. “A rotação da carteira pressupõe um custo”. Quando tem de resumir onde é que atualmente encontra as melhores oportunidades de investimento Walker é claro: “Há que procurar onde está o crescimento económico. Isso é um factor chave”.
Neste sentido, revela a sua preferência pelas oportunidades que, na sua opinião, representam as grandes urbes. “Londres, Nova Iorque ou São Francisco são cidades onde se vê um forte crescimento da procura de arrendamento para atrair profissionais com talento. Os vencedores serão cada vez mais fortes. No entanto, o mero facto de ser uma cidade grande não é razão suficiente. O importante é analisar qual é a procura real de arrendamento que existe. Não serve de nada estarmos a falar de uma mega cidade, e não observarmos uma procura real de arrendamentos. Sydney, por exemplo, é um claro exemplo disso”. Walker também revela o seu interesse por cidades onde um excesso de pessimismo acabou por deixar à vista algumas oportunidades. “Vimos isto em Hong Kong, onde o sector foi penalizado pelos receios em relação à desaceleração da China”.
Em termos de países, China/Hong Kong é a principal sobreponderação do fundo. Atualmente tem um peso na carteira de 10,7%, acima do FTSE/EPRA Nareit Developed, índice com o qual se comparam. Segue-se o Reino Unido (com uma sobreponderação de 9,2% em carteira, 2,9 pontos acima do benchmark) e Estados Unidos (pesa cerca de 53,5% na carteira, 1,1 pontos mais do que o índice). Em sentido contrário destaca a subponderação na Europa (região que perfaz 15,2% e menos 1,2 pontos do que o índice) e Austrália (4,1%, 1,9 pontos a menos do que o indicador). As dez primeiras posições da carteira representam 32,6% do portfólio, e as quatro primeiras posições correspondem a empresas norte-americanas. A este nível a Simon Property (5,8%)é a primeira aposta. Em seguida situa-se a Boston Properties (3,3%), especializada em escritórios e Health Care REIT (3,3%), empresa imobiliária vinculada ao negócio da saúde.
A diversificação é um aspecto importante. “A correlação entre os diferentes mercados é baixa, o que ajuda a reduzir o risco. No ano passado o mercado norte-americano comportou-se muito bem, ao passo que o europeu mostrou uma maior debilidade” (ver gráfico). Para Walker, o principal risco que prevê no sector não é assistir a um cenário de subida das taxas, e nem sequer o abrandamento do crescimento económico. “O mundo pode de facto mergulhar num ambiente de baixas taxas e de baixo crescimento económico. O FMI prevê que a economia global não vai crescer ao mesmo ritmo que o fez até então, já que o envelhecimento da população reduzirá a procura. Um cenário de menor crescimento do PIB não vai afectar de forma mais intensa o real estate, do que o resto dos sectores. A minha principal preocupação são as crises geopolíticas ou uma nova crise financeira”, reconhece o gestor da Schroders.
