O que esperar do real estate?


A diversificação das carteiras não é mais uma opção, mas sim uma necessidade para fazer face aos riscos de mercado. E, no atual contexto volátil do mercado, o real estate voltou a ter a atenção dos investidores. Wilson Magee, gestor do Franklin Global Real Estate Fund, detalha os aspetos importantes que os investidores devem ter em conta e sobre os quais se questionam na altura de analisar esta classe de ativos.

A primeira questão é sempre a que faz referência à relação risco/retorno que o real estate proporciona em comparação com as ações, obrigações ou outros ativos. Segundo o estudo apresentado pelo gestor da Franklin Templeton, as empresas globais vinculadas ao sector de real estate proporcionaram uma rentabilidade anualizada, entre um de Janeiro de 2006 e 31 de Dezembro de 2015, semelhante à das ações globais, ainda que assumindo uma volatilidade superior, na ordem dos 22% (gráfico1).

Quando falamos da volatilidade, um dos aspectos mais importantes a ter em conta é que cada mercado é distinto. Em termos gerais, a volatilidade anualizada do sector durante os últimos cinco anos tem sido de 15%. Em alguns mercados, como o de Hong Kong ou o japonês, o desvio-padrão anualizado, neste período, superou os 20%, enquanto que noutros, como o dos Estados Unidos ou o canadiano, foi muito inferior, mais especificamente de 16% e 14%, respetivamente. Em qualquer caso, a tendência global durante os últimos anos foi de redução da volatilidade (gráfico 2).

A terceira questão importante foca na correlação do real estate com os ativos tradicionais. Com o período entre janeiro de 2006 e dezembro de 2015 como referência, pode-se observar que a correlação é especialmente baixa com as obrigações. “O investidor tende a pensar que o real estate tem uma elevada correlação com estas, o que não é verdade”, assegura o gestor. Durante o período analisado, a correlação do real estate global com as obrigações globais é de 0,48 e com as obrigações americanas é de 0,27. Com as ações a correlação é maior, na ordem dos 0,88, quando comparado com ações globais (gráfico 3).

Uma pergunta importante passa também pelos benefícios da inclusão de uma estratégia de real estate numa carteira. Magee defende que fazê-lo permite diversificar e melhorar o binómio retorno/risco, aproximando a carteira da fronteira eficiente (gráfico 4).

A yield proporcionada pelo ativo também é importante. Neste caso, a distribuição de rendas do real estate depende de cada país. Na Austrália e Singapura, por exemplo, supera os 4,5%. Em todos, a rentabilidade é muito maior que a TIR que oferece a obrigação do tesouro a dez anos de cada país (Gráfico 5). Na opinião de Magee, atualmente, o rácio de pay-out está nos 73%, muito abaixo da sua média histórica (81%). “Hoje em dia está em níveis historicamente baixos, o que significa que existe um importante potencial para assistir a um incremento do rendimento”.

Considerando a atual conjuntura de mercado, na qual a FED se encontra numa fase de subida de taxas de juro, uma das perguntas que fazem os investidores é o que se pode esperar do real estate perante estas circunstâncias. Para responder a esta pergunta, na Franklin Templeton, analisaram a rentabilidade gerada pelo ativo em períodos em que a yield das obrigações do Tesouro dos EUA subiu mais de 100 pontos base. O estudo parte de 1994, ano desde o qual esta situação aconteceu em 10 ocasiões. Em duas delas(março 2004- junho 2004 e maio 2013 – dezembro 2013) a rentabilidade foi negativa, abaixo da rentabilidade do S&P 500. Em cinco ocasiões, superou o índice norte-americano. Fazendo a média, observa-se que perante uma subida de 169 pontos base na yield das treasuries, a rentabilidade média do real estate global foi de 8,1%, que compara com 11% do S&P 500 e de -3% das obrigações norte-americanas (gráfico 6).

Outra dúvida recorrente dos investidores relativamente ao real estate faz referência à correlação entre os principais mercados. Em geral, é baixa, ainda que dependendo de cada comparativo (gráfico 7).

No que concerne o real estate, o crescimento das receitas é um factor determinante para a geração de expectativas, sendo muito importante fazer uma segmentação (o mercado imobiliário não é um todo, dividindo-se em segmentos como escritórios, retalho, apartamentos, industrial,...). Em cada mercado, a situação é diferente. No gráfico 8, abaixo, podemos observar em que posição se encontram as expectativas de cada segmento concreto dentro de cada país.

Por último, um snapshot das rentabilidades geradas por este segmento de mercado frente a outras classes de ativos. A muito longo prazo (15 e 20 anos), a rentabilidade anualizada do real estate foi o dobro das das obrigações e ações. A prazos mais curtos, o real estate global superou a rentabilidade das obrigações, mas não das ações (gráfico 9). 

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