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Lógica de “relógio suíço”: a chave de sucesso do CA Património Crescente


“Em 2005, quando foi lançado, o CA Património Crescente não tinha, obviamente, um track record que pudesse ser apresentado aos investidores que chegavam às “Caixas de Crédito Agrícola”, começa por lembrar Pedro Coelho, administrador da Square Asset Management, a propósito daquele que agora, passados quase 9 anos, é, pela quarta vez consecutiva, o vencedor do prémio de melhor portefólio imobiliário nacional atribuído pelo Investment Property Databank (IPD) no Property Investment Award.

Lançado ao mesmo tempo que a própria gestora ia dando os primeiros passos no mercado, o CA Património Crescente adquiriu inicialmente o edifício sede da Caixa Central do Crédito Agrícola (banco distribuidor e depositário do fundo) e de um dos seus balcões. “Esta era uma estratégia importante do ponto de vista comercial para que existisse o fator confiança por parte dos clientes do banco. Se confiavam no Crédito Agrícola para ser o seu banco, também confiavam para investir num fundo que daria um rendimento fixo a partir de uma renda de um imóvel “Sede da Caixa Central”, adianta.

Arranque “a meio gás”

Atravessávamos uma altura de mercado pré-crise, em que havia no mercado imobiliário mais procura do que oferta. Como a Square A.M. ainda era pouco conhecida e tinha uma capacidade de investimento limitada, só podíamos fazer operações pequenas”, recorda Pedro Coelho, que classifica a rentabilidade do fundo como  “boa” para o arranque. Antes de 2008, “o problema maior que existia era a concorrência dos depósitos que ofereciam uma taxa muito elevada”. Nesta fase, como diz o profissional, foi muito importante “o apoio do Crédito Agrícola, com o seu tradicional posicionamento conservador, que não nos fez sentir a agressividade que se vivia relativamente aos resgates dos fundos”. Posteriormente, com as descidas das taxas por parte dos bancos centrais, “o CA Património Crescente ganha popularidade junto da rede comercializadora do Crédito Agrícola e dos seus clientes, e reconhecimento no mercado dada a liquidez que ainda tinha disponível para poder investir”.

Factores de sucesso

Atualmente, com um histórico de subscrições líquidas positivas todos os meses, o produto assenta em factores de sucesso muito específicos. Ser um fundo aberto de acumulação é um deles. “A lógica de um fundo aberto de acumulação,  na minha opinião, é o que faz sentido existir no mercado, já que, pelo contrário, num fundo de distribuição, mesmo que os participantes não queiram, existe um esvaziamento de liquidez”, refere. Assinalado é também o baixo montante mínimo de subscrição, comparando com outros produtos imobiliários.  “O montante mínimo de entrada são 500 euros, e para quem já está no fundo não existe nenhum limite para as subscrições subsequentes”. 

O terceiro ponto mencionado são as comissões. No presente, o fundo não tem comissão de subscrição, e apresenta uma comissão de resgate regressiva ao longo do tempo. O especialista explica que “quando o participante precisa do dinheiro o resgate é efectuado em cinco dias pagando 2% de comissão caso o resgate ocorra no 1º ano; entre 1 e 3 anos paga 1%; mais de 3 anos, fica isento de comissão de resgate”.

Fora da construção do produto, o profissional particulariza ainda outros fatores de  sucesso. A rede bancária é um deles: “Existiu formação prévia antes do lançamento do produto, como também é feito um acompanhamento permanente à rede distribuidora”. Igualmente  criteriosa é também a escolha dos imóveis que compõem o fundo, mas mais especificamente dos inquilinos. “O fundo tem de funcionar numa espécie de relógio suíço, em que as rendas têm de bater certo todos os dias, existindo relações duradouras com os inquilinos”. Finalmente, é ainda feita menção à durabilidade do contrato. “Tentamos comprar imóveis cujo contrato seja superior a 7 anos, e que tenha uma grande segurança”, indica, enumerando a importância de outros detalhes como a renda por m2, a yield proposta, etc.

Com uma taxa de crescimento de quase 20% ao ano, e com 212 milhões de euros sob gestão, Pedro Coelho prefere não traçar objectivos de longo prazo muito específicos para o produto. “A meta vai sendo alcançada todos os dias, com o fundo a  continuar a dar uma boa rentabilidade, a fazerem-se bons investimentos e na gestão diária da carteira”, conclui.

 

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