Identificar oportunidades de investimento no imobiliário que podem ser aproveitadas neste novo ano


O contexto de taxas de juro relativamente baixas e as políticas acomodatícias dos bancos centrais fazem antever um bom 2015 para o sector imobiliário. Pelo menos esta é a perspetiva da Franklin Templeton. Embora na gestora estejam conscientes de que as incertezas sobre a recuperação mundial prejudique as perspetivas do ano que vem, os analistas entendem que na Europa a estabilização dos números do desemprego e a sua previsível descida a médio prazo impulsionará a confiança dos consumidores e, em última instância, a procura.

Wilson Magee, diretor da equipa global de valores imobiliários e infraestruturas, prevê que a maioria dos sectores imobiliários e de infraestruturas ofereçam um crescimento de lucros positivo em 2015 graças à solidez dos fundamentais subjacentes e à persistência de um contexto de taxas de juro relativamente baixas e às políticas acomodatícias dos bancos centrais.

“Estimamos que em muitos mercados imobiliários cotados persistam as tendências de crescimento dos fundamentais, tanto nas entradas de dinheiro como nos lucros por ação, tendo em conta que a reativação das economias e as entregas de imóveis comerciais de construção limitada poderão render um incremento adicional face aos arrendamentos. Apesar da inquietude suscitada em torno das possíveis subidas das taxas de juro, achamos provável as sociedades cotadas reduzam os seus custos financeiros associados aos empréstimos”, explica o especialista. No entanto, Magee recorda que os factores que afectam o crescimento dos lucros e o comportamento dos lucros das ações variam de um mercado para o outro.

Mercado europeu

Quanto aos mercados europeus, a lista crescente de resultados económicos positivos no Reino Unido continua a apoiar os fundamentais do sector imobiliário na área metropolitana de Londres e, especialmente, nos escritórios centrais da capital. “As vendas a retalho e alugueres no Reino Unido continuaram a crescer, particularmente nos distritos preferidos dos comércios de Londres”. No entanto, os títulos da imprensa económica anunciam um ressurgimento da preocupação com o crescimento mundial, uma questão à qual a zona euro não tem sido imune, dando lugar a uma revisão em baixa das previsões económicas para 2015. “Apesar de acreditarmos que ainda não existe um recuperação integral dos mercados de vendas a retalho europeus, os números do desemprego parecem ter estabilizado e prevê-se que irão cair lentamente a médio prazo. Acreditamos que esta tendência impulsionará a confiança dos consumidores e, em última instância, a procura”.

Mercado norte-americano

Nos EUA, as tendências dos mercados imobiliários subjacentes continuam a ser favoráveis para a maioria dos fundos de investimento imobiliários (REIT) norte-americanos, graças principalmente aos tímidos níveis de construção de imóveis comerciais, em conjunto com uma procura positiva nos arrendamentos da maioria dos sectores imobiliários, explica Magee. “Como consequência disso, as taxas de ocupação de edifícios e os arrendamentos têm vindo a aumentar na maioria dos sectores imobiliários. O segmento dos imóveis comerciais – o mais afectado pela Grande Recessão – começou a estabilizar-se e acreditamos que poderá mudar de rumo por causa do aumento dos fluxos de capital dos investidores e das taxas de ocupação no início de 2015. Os lucros gerados pela maioria dos fundos REIT norte-americanos seguiram uma tendência positiva, tanto em termos de crescimento como de previsão futura (forward guidance), o que sugere que os dividendos provavelmente vão continuar a crescer, especialmente por causa dos baixos rácios de payout”.

Mercado asiático

Na Ásia os fundamentais do mercado imobiliário japonês têm continuado a dar provas positivas de uma recuperação generalizada, com uma melhoria lenta mas ao mesmo tempo constante. “Prevemos que o mercado de escritórios de Tokio, em vias de recuperação, será ainda mais apoiado pelas modestas novas entregas previstas de edifícios comerciais durante os próximos anos. No entanto, as elevadas valorizações das ações de promotoras imobiliárias sugerem-nos que para gerar bons resultados se deverá contar com o apoio de uma subida dos preços dos imóveis”.

Em Hong Kong e Singapura, da entidade entendem que os preços de aluguer de escritórios e imóveis comerciais tenderão a manter-se estáticos ou aumentarão ligeiramente, em parte devido às medidas políticas estatais que estão desenhadas para produzir uma redução das vendas e preços residenciais. “A inquietude provocada pela desaceleração do crescimento do PIB na China, de caráter macroeconómico, tem sido acompanhada recentemente pela desaceleração do crescimento dos preços residenciais. As vendas de novas moradias em cidades chinesas de categoria 1 poderão ter uma melhor evolução devido aos baixos stocks, segundo a nossa análise, embora existam numerosas cidades de categoria inferior que poderão registar uma descida dos preços das moradias no princípio de 2015”.

Mercado de infraestruturas: onde estão as oportunidades?

Quanto aos mercados de infraestruturas, da empresa continuam a ver um forte interesse na promoção e construção de novos projetos na área de infraestruturas de energia. Embora a descida dos preços do petróleo em 2014 se tenha ressentido nas ações, vários projetos continuam a ser executados. “Acreditamos que  se ampliará a divergência no sector do abastecimento europeu entre os fundamentais de empresas elétricas que serão assediadas pelo embaratecimento das matérias primas e da energia maioritariamente e, por outro lado, por aquelas que têm modelos de negócio relativamente estáveis e dependem de fluxos de entrada regulados ou contratados. Consideramos pouco provável que o regime normativo aplicável no Reino Unido se submeta a uma revisão profunda, mas o sentimento do investidor e o ruído político criado em torno das empresas de abastecimento durante a temporada de eleições poderá criar uma intensa volatilidade no sector”.

Relativamente ao futuro, na Franklin Templeton preferem as empresas que possuem posições “folgadas” em redes de distribuição e transmissão, assim como as equipas de direção diligentes e os profissioanais capazes de fazer uma previsão sobre a otimização do mix de negócios. “Na China acreditamos que as empresas de fornecimento com operações na área da energia limpa e tratamento de águas residuais também poderão continuar a beneficiar perante a aposta do governo em aliviar a contaminação. Nos Estados Unidos, vemos um forte potencial de crescimento, nomeadamente por causa da nova infraestrutura que é necessário para empreender projetos como o da energia renovável, vinculados à regulação do meio ambiente. A redução dos ROE é um risco para o sector mas, na nossa opinião, não é provável que o ROE continue a descer, a menos que as taxas de juro baixem substancialmente a partir dos níveis registados em 2014”.

Na área dos fornecedores de infraestruturas de transporte, os operadores de aeroportos globais registaram um crescimento do tráfico superior à tendência de 2014, e para 2015 a gestora prevê um crescimento de tráfico similar. “No entanto, pode haver um potencial de queda para as empresas que submetam a revisões reguladoras nos próximos 12 meses. No sector dos portos marítimos acreditamos que os operadores asiáticos beneficiarão da continuada recuperação do comércio mundial, embora os volumes de 2014 tenham sido superiores às expectativas dos gestores. Noutras áreas gerais, mantêm a preferência por empresas que contam com estratégias disciplinadas de alocação de recursos ou que têm acesso interno a oportunidades de investimento em crescimento. “Para além disso, tanto nos sectores de fornecimento como nos de transporte, especialmente na Europa, as empresas com políticas de dividendo atrativas também podem ser populares em 2015, supondo que se mantenha o contexto de baixas taxas de juro”, conclui. 

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