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Fundos imobiliários: independência, oportunidades e perspetivas futuras


A gestão de fundos imobiliários em Portugal será sempre um tema polémico. Seja em dicotomias entre gestoras bancárias e não bancárias, seja ao nível da regulação e fiscalidade, ou ainda no debate em torno dos fundos abertos e fundos fechados.  

Recentemente em entrevista à Funds People, algumas gestoras de fundos de investimento imobiliário do mercado nacional propuseram-se a apresentar ideias sobre este segmento de negócio, cujos ativos sob gestão têm vindo a cair de forma abrupta no ano de 2015 (leia o artigo completo na última revista Funds People Portugal, já em distribuição).

Caminho da independência

Da Silvip – entidade que gere o fundo VIP, um dos mais antigos do mercado nacional – Luís Saramago Carita, board advisor da entidade, traçou uma análise sobre o que questiona ser uma mudança de paradigma de gestão. “Historicamente, o sector nacional da gestão de fundos imobiliários foi dominado por sociedades gestoras bancárias e pelos grandes fundos abertos de acumulação”, começa por dizer o profissional, para quem de 2000 a 2008 “os benefícios fiscais e os fundos imobiliários fechados de subscrição particular maquilharam um sector divergente dos seus pares europeus”. Numa viagem pelo tempo, Luís Saramago Carita destaca que aquelas que foram o pilar do sector outrora – as sociedades gestoras bancárias – “viram o seu papel diminuído”, passando de “investidoras e gestoras a vendedoras”.

Resumindo, clarifica que “este foi o prenúncio de transformação de um negócio predominantemente bancário, para um independente, sem conflitos de interesses entre campanhas de depósitos e venda de unidades de participação”. Ainda assim, os cerca de 7.000 milhões de euros de AuM em fundos imobiliários (dados da CMVM de maio), geridos por gestoras bancárias, “e em grande parte detidos pelos bancos”, dão conta, na sua opinião, da “necessária independência das sociedades gestoras na sua resolução desta concentração e na necessária mudança no paradigma de gestão”.

Por outro caminho distinto entra Pedro Coelho, da Square Asset Management, que traz a debate a “fervorosa” questão da regulação aplicada a estes veículos, tema que praticamente todas as gestoras abordam. Lembra que a reforma do regime jurídico dos fundos de investimento imobiliário ao impedir que “fundos com liquidez possam pagar os resgates que os seus participantes solicitam, criando apenas janelas de resgate com um período mínimo de seis meses de intervalo, o legislador opta por um caminho extremamente perigoso, de consequências imprevisíveis e que prejudica gravemente todo o sector”. Uma das consequências poderá mesmo chegar ao ‘patamar’ do investimento institucional, que, para o profissional, “tem revelado um dinamismo recente e que se prevê que irá continuar este ano”, ao ser realizado através de “veículos de investimento não regulados, logo não supervisionados”.

Futuro de oportunidades, mas...

Numa perspetiva de futuro – e com pontos mais animadores a salientar - as gestoras de fundos imobiliários falam de oportunidades. Susana Fernandes, da Popular Gestão de Activos, acredita que “ainda existe um significativo número de imóveis devolutos, que sendo inicialmente para venda, estando concluídos ou não, se terão que integrar no mercado de arrendamento, havendo aqui oportunidades para investimento em fundos imobiliários, sendo a gestão dos arrendamentos efectuados pelas sociedades gestoras, tal como já existe hoje em dia”.

A Fundbox, por sua parte, “continuará a apostar na reabilitação urbana, com provas dadas desde 2004 nos centros das cidades de Lisboa, Coimbra e Porto, replicando os modelos de fundos de R.U, a outras cidades e outros municípios, de forma a poder ganhar escala e dimensão, tendo como principais requisitos imobiliários a localização e a qualidade dos ativos, inseridos em mercados com liquidez (residencial e hotelaria) e transparência”, descreve Joaquim Meirelles da entidade.

Em último lugar, da Square Asset Management, Pedro Coelho lembra que “o imobiliário não é deslocável, como outras indústrias” e “os imóveis continuarão a ter que ser geridos”. Mas fica uma nota: “A gestão dos mesmos passará, como nos anos 70 e 80, por sociedades mais opacas, logo pouco transparentes”.

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