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¿Cuál es el secreto de los inmobiliarios portugueses?


En los dos años de crisis, desde agosto de 2007 al mismo mes de 2009, los fondos inmobiliarios en Portugal acumularon un incremento patrimonial de 929 millones de euros, un 9,17% de los activos que gestionaban. En el mismo periodo, los fondos mobiliarios sufrieron un retroceso de 13.575 millones de euros, un 46,6% del patrimonio total gestionado. ¿Cómo se explica esta diferente evolución en un periodo en el que ha estallado la burbuja inmobiliaria?

En primer lugar, ha influido la diferente evolución de los precios de la vivienda en los distintos mercados europeos. Frente a los crecimientos que se han producido en España, el mercado portugués experimentó aumentos de precios que no pasaron del 2% anual en los diez últimos años, según las cifras de diferentes entidades del mercado portugués. Esto no provocó excesos en los precios, como sí se ha visto en mercados como el español.Pese a este menor riesgo de burbuja, durante 2008 los inversores huyeron de los fondos inmobiliarios portugueses, lo que llevó a algunos bancos a colocar dinero en las carteras de estos productos para no tener que vender los inmuebles. Estos préstamos de las entidades promotoras permitieron mantener el patrimonio en 2008 a pesar de la fuga de partícipes.

En la primavera de 2009, con la vuelta del optimismo y ante la percepción de que la cartera de los inmobiliarios no

contaba conproductos sobrevalorados, los partícipes portugueses han vuelto a estos fondos. La liquidez conseguida con las suscripciones realizadas no se ha tenido que destinar a buscar nuevos activos para las carteras, sino que ha servido para devolver la deuda contraída con los bancos.Esta doble combinación de activos no sobrevalorados y control de los reembolsos han servido para apoyar un producto que ha sabido preservar el capital en un momento de fuerte crisis de los mercados.

De las cinco entidades, que controlan un 50% del mercado portugués de fondos inmobiliarios, cuatro de ellas han acumulado crecimientos patrimoniales en el año. Sólo BPN Imofundos sufre una caída patrimonial, del 12,8%, en 2009. Esta entidad es la única que cuenta con productos con rentabilidades negativas en el año. Fundimo es líder en cuota, con el 12,6% del mercado.

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